外高桥仓储REIT回复问询：下调估值与潜藏的租户风险
（原标题：外高桥仓储REIT回复问询：下调估值与潜藏的租户风险）
观点网近日，华安外高桥仓储物流封闭式基础设施证券投资基金回复上交所受理意见，反馈回复中调整了估值、调整预期增长率等多项指标。
产城园区评论获悉，华安外高桥REIT的入池资产为W3-3地块8#仓库（子项目1）、W4-3地块14#仓库（子项目2）、W5-2地块1#仓库（子项目3）和W5-5地块12#、13#仓库（子项目4）四处仓储物流资产。
基础设施项目合计建筑面积约14.92万平方米，可出租面积合计为14.9万平方米，截至2024年6月30日，基础设施项目整体出租率为95.57%。
蕞新募集说明书中将标的资产估值由首次申报时的11.66亿元下调为10.41亿元，较首次申报下降1.25亿元，下调幅度达到10.72%，折合建筑面积单价为6976元/平方米。根据申报材料，项目估值折现率为7.25%。
入池项目已运营年限处于6-13年，运营情况较为成熟稳定，历史五年及一期末的出租率均维持在较高水平，整体出租率分别为100%、100%、100%、95.53%、93.24%和95.57%。
数据显示，入池资产中，子项目1与其他三个子项目租金差异较大，价值时点签约租金单价达到108元/平方米/月。原因是子项目1为定制化冷库，首层层高约19米，分为A、B、C三个区域。其中A、C区为冷冻库，面积约11000平米，B区为冷藏库，面积约为1600平米。
根据回复，冷库项目自2012年6月开始运营以来，始终由单一租户进行承租，主要客户是一家中外合资企业，专门从事冷链清关、仓储、物流以及供应链金融等全供应链服务，租户未发生变动。
冷库项目租户的仓储内容主要为食品、水产品、食用农产品。由于定制化冷库的特殊性，项目整租予一家租户，并签订了20年的租约（2012年6月1日至2032年5月31日），截至2024年6月末，剩余租期约8年，剩余租期较长，暂无需与租户商议续期安排。
子项目2、3、4为高标准仓库，陆续建成于2013-2017年，均为电梯库，定位为服务于外高桥保税区及外高桥港区仓储业务的通用型仓库，目前已出租予仓储物流和医药批发等行业租户。
管理人回复称，截至2024年6月末，基础设施项目共有10名租户，其中有3家关联租户。按照租户的租赁面积统计行业类别占比，交通运输、仓储和邮政业占81.4%，批发和零售业占18.6%。
其中，子项目4的出租率目前为85%，运营管理机构正与现有租户就续租事宜进行协商，拟对零散空置部位进行整合。
不过，外高桥仓储REIT租户集中度较高，也面临一定风险。截至2024年6月末，基础设施项目前五大租户的租赁面积合计12.09万平米，占全部已租赁面积比重为84.94%；月租金收入合计655.96万元，占全部月租金收入比重为88.51%。
这意味着若租户因调整经营战略或出现经营困难等情况，导致其提前退租或租约到期不再续租，短时间内可能对项目的出租率和收入等产生不利影响。
此外，W3-3地块8#仓库和W4-3地块14#仓库目前均由单一租户承租，若对应租户到期后无法续租或短期内未能找到新租户，可能对于W3-3地块8#仓库和W4-3地块14#仓库的收入产生不利影响。
现金流方面也能同步体现，2023年度，基础设施项目的重要现金流提供方合计提供的现金流为基础设施项目同一时期现金流总额的88.06%。截至2024年6月末，重要现金流提供方合计租赁面积为11.05万平米，占基础设施项目可租赁面积的77.59%。
另外，外高桥仓储REIT也面临租约集中到期风险。
从剩余租约分布来看，截至2024年6月末，础设施项目剩余租赁期限在1年以内（含1年）和3-5年（含5年）占比蕞高，分别为32.26%和29.48%，1-2年（含2年）和5年以上占比分别为15,74%和12.74%。累计来看，1年以上占比67.74%，3年以上占比为42.22%，5年以上占比12.74%。
因此，基础设施项目未来两年内到期租约涉及的租赁面积近50%，较为集中。这意味着若租约到期后未能续租或未有新租户签约，可能会对基础设施项目的出租率产生不利影响，从而影响基础设施项目的收入和现金流稳定性。
管理人在回复中表示，未来租约集中到期不会对基础设施项目稳定运营产生较大影响，运管机构外联发商务咨询公司已启动对于2024年和2025年到期租户的续租工作安排。
据披露，外联发商务咨询公司已在2024年6月30日前完成当年到期的全部面积9871.36平方米的换租工作。项目2025年预计到期租户面积68,338.07平方米，占比为48%，外联发商务咨询公司已与绝大部分租户就续租事项进行沟通，并取得明确续租意向。
续租方面，考虑租户续租意向较高以及历史合作良好的情况，预计2024至2026年不续租租户占比不高，不会对项目经营产生实质影响。
同时，运营管理机构现已有储备租户需求面积约65000平方米，可为未来租约集中到期风险提供充分缓释。
换租方面，项目整体历史三年一期因换租造成的空置天数、免租期以及装修期较短，历史年均仅为6.68天，由于本次涉及换租预计面积较小，可能带来的空置与租金优惠对于基础设施项目运营的影响很小。
据披露，历史三年一期项目续租率和新签约率合计分别为100%、91%、94%和100%，租户黏性较高。其中续租率分别为98%、91%、76%和0%，新签约率分别为2%、0%、18%和100%。
值得一提的是，基础设施项目的租户除租赁标的资产外，还承租了外高桥集团股份的其他仓库资产。
截至2024年6月末，经统计承租面积（除标的资产外）合计超过25万平方米，反映了租户与外高桥区域的深度合作，增强了租户与基础设施项目之间的粘性。
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