商办写字楼遭遇寒冬，未来何去何从？

葛毅明135246785152年前 (2024-09-12)仓库出租信息396

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自2020年起，全球疫情的冲击、消费习惯的数字化转变以及远程工作模式的普及，给商业地产带来了巨大的影响。

一、空置率与租金现状
一线城市的写字楼出现了大量空置，空置率飙升至十多年来的高位，租金水平跌至近十余年的谷底。数据显示，2023年底，北上深的写字楼空置率均超过20%，其中深圳甲级写字楼空置率超过26%，上海和北京分别为21.8%、21.7%。2024年头部季度，北京、上海、广州、深圳的空置率分别为18.3%、15.77%、18.4%、27.0%，虽有所回落，但仍处于高位。同时，租金也大幅下降，戴德梁行数据显示，截止2024年一季度末，一线城市写字楼租金平均每月为216元/平方米，同比下降5.7%，约下滑至2011 - 2012年水平。深圳2024年Q1的平均租金为165.9元/平方米，回到了11年前的水平。
二、净吸纳量的变化
“净吸纳量”（新租面积 + 扩租面积 - 退租面积）是评估写字楼市场供需情况的重要指标。从蕞近两年的数据来看，一线城市的写字楼净吸纳量出现暴跌。北京甲级写字楼的净吸纳量从2021年的101万平方米锐减至2023年的12.7万平方米，降幅高达87%；上海从136万平方米骤降至39万平方米，减少约71%；深圳从84万平方米下降到22万平方米，缩水比例达到74%。总体来看，北上深的甲级写字楼在过去2年的需求规模缩减了70% - 90%。
三、供给情况与行业关联
在写字楼供给过剩的情况下，一线城市未来几年仍有较高的供应。例如，深圳预计今年内投入使用120万平方米的甲级写字楼，广州的琶洲、金融城仍有大量甲级写字楼在未来两年入市。商业地产不景气、写字楼高空置率，与第三产业尤其是现代服务业密切相关。以广州为例，今年二季度写字楼租赁需求中，TMT行业占30%，其次是专业服务业（21.9%）、贸易和零售业（12.1%），主要涉及互联网、金融、法律、外贸等行业。然而，随着互联网行业增速放缓，金融监管趋紧，互联网公司和金融企业正在缩减办公空间。例如，北京的中关村和望京，字节跳动、微软、爱奇艺等行业巨头纷纷缩减租赁面积，美团更是提前退租3万平方米。外资企业的离场也削弱了对写字楼的总体需求，2023年度，中国实际利用的外资规模较前一年缩减8%，外资企业削减在华布局或关闭办公场所，对国内写字楼市场需求造成直接冲击。
四、企业需求减少的原因
从微观角度看，企业面临业绩下滑，为开源节流，对办公空间的需求显著减少。从宏观角度看，中国经济正处于从制造业向服务业驱动的转型期，过程复杂且漫长。
五、美国商业地产的情况
商业地产不景气的情况在美国也很常见，甚至出现崩盘。美国写字楼物业价格大幅下跌，纽约曼哈顿一处办公楼以“骨折价”出卖，价格下跌约67%，出售金额低于未偿还的抵押贷款金额。疫情改变了美国传统工作场景，远程办公成为常态，美联储加息推高企业运营成本，压缩办公租赁资金。美国商业地产的“寒冬”导致地方银行坏账率增加，多达300家地方性银行面临偿付能力不足问题，纽约社区银行股价暴跌，不得不采取措施改善财务状况。
总之，在全球经济转型期，商业地产的未来充满变数，中国和美国都需要以创新思维和灵活策略应对挑战，寻找可持续发展路径。

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