“今年以来见的客户，基本上问的就只有（物流）这一种物业类型，非常多投资者关注。”近期在发布2024一季度广州商业地产数据时，世邦魏理仕研究部负责人杨丰宁向界面新闻表示，大湾区的物流地产业务正成为投资市场的“香饽饽”。

　　2023年，广州物流仓储供应达到近5年新高。根据世邦魏理仕的数据报告，全年供应量达到107.2万平方米，近五倍于2022年的数值，使空置率在上半年曾一度被推升到高于20%的水平。

　　但第三季度出现了来自跨境电商巨头的多个大宗交易，广州当季供应链和吸纳量均创下历史新高，惠及包括保税及非保税在内的高标仓市场，以及佛山、肇庆、清远、中山等广州的周边城市。

　　世邦魏理仕报告显示，2023第三季度，跨境电商企业在广州高标仓市场的新租面积，已经达到了83万平方米；在佛山、肇庆、清远、中山等广州周边城市还有合共近100万平方米的新租成交。

　　得益于珠三角供应链、广深机场群、港口群等完备的基础设施，以广州、佛山为核心的大湾区片区，成为众多出海企业首选的全球物流配送中心。

　　这个季度的大宗成交，直接一扫广州物流市场的颓势，也成为广州物业市场上浓墨重彩的一笔。世邦魏理仕数据显示，截止2023年底，广州仓储物流业务空置率仅为2.5%，创历史新低。同时也是四座一线城市中表现蕞佳。

　　多个独立信源向界面新闻证实，这背后的大宗成交，是当下火爆的跨境电商巨头拼多多旗下的Temu，以及出自广州的跨境快时尚品牌希音Shein。

　　《时代财经》曾于2023年11月报道，2023年二季度以来拼多多就在广东清远、中山等地新增租赁17个跨境物流仓。

　　这是基于Temu去年3月发生大面积爆仓后，内部迅速扩充仓储能力的体现。界面新闻曾对2023年3月拼多多Temu业务爆仓情况进行详尽报道。彼时位于广东肇庆、清远等地的Temu仓库快递堆成山，工作人员日夜处理包裹。

　　截止2023年10月，《晚点财经》不完全整理，Temu至少有30个仓库地址，其中广州有12个、肇庆8个、佛山5个，其他分布在东莞、清远、中山，基本位于郊区现成的物流园区，每个地址可能有不止一座仓库。

　　但对于希音Shein的租赁目前还没有相关的数据披露。

　　到了今年一季度，拼多多仍然紧跟着广州市场，尽管新增供应量小但依然迅速拿下。这也导致了其他同行对未入市的供应提前“订货”。

　　世邦魏理仕报告显示，2024一季度广州新增一个位于增城区的仓库供应，共约13.7万平方米，已经被跨境电商整租。

　　界面新闻获悉，这家整租的企业依然是拼多多，目前该仓库的一期已经交付并且在使用，二期还未交付。

　　交易方面，黄埔区2万多平方米的仓库面积被跨境电商承租；从化区和花都区因短期租约到期影响，空置率出现些许上升。在第二、第三季度，广州将有一个增城项目落成，约14万平方米。

　　隔壁同样备受跨境电商青睐的佛山，头部季度虽然没有新增供应，但是在南海区有2万平米的大宗成交；在顺德区也有新能源配件制造商的大面积成交，但目前官方还未进行正式公告。

　　在第二、第三季度，佛山预计将迎来两个项目共约40万平方米的新增供应，分别位于南海区和高明区；第四季度则是要迎来合计共75万平方米的新项目。也就是说，佛山今年预计新增115万平方米的物流仓储项目。

　　业内人士向界面新闻透露，今年佛山的5个（物流地产）项目，其中4个都已经被两家跨境电商整租，对市场影响巨大。

　　这也导致了目前大湾区仓储物流存在的现象——如果处于需求端的租户少，租户的议价能力更强，甚至可以主导租金的定价。

　　“这对业主有一点不是特别友好，业主就觉得很难加租。所以如果广佛地区要有非常好的租金表现，还要看除了跨境电商以外的其他需求。”杨丰宁解释，例如来自第三方物流的需求，以及新能源汽车相关的配件公司等。

　　一位不动产资深投资人向界面新闻表态，现在仓储物流市场，能出租出去就算很不错了，华东、华北出租率更差。

　　这也导致了来询问的投资者众多，但到了蕞终敲定的步骤就“望而却步”。杨丰宁表示，双方的（资金预期）差距还是比较大的，所以就阻碍了成交。

　　杨丰宁观察到，第三方物流的在慢慢起来，在市场上很活跃，下半年也许能看到很多小面积的成交。但这一类还需要等待，后期是否会反映在实质的成交数据上。

　　除此之外，相比起租赁仓库，有的企业会更倾向拿地自建物流仓库，进行重资产投入。前文提到的希音Shein则是去年3月在增城区拿地，建设希音供应链总部项目。

　　广州公共资源交易中心网站显示，2023年3月20日，广州容益仓储服务有限公司以7.02亿元，成功竞标增城区中新镇福宁大道东侧18103211A23011号地块，占地约738亩，建面约195万平。广州容益仓储服务有限公司关联方为希音控股。

　　根据此前广州市发展和改革委员会发布的《广州市2023年重点建设预备项目计划》，该地块拟建设运营仓储、备货、发货等订单履约业务，总投资36.9亿元。

　　资本市场正观战希音和拼多多之间的行业竞争，未曾想大湾区的地皮先分到了这杯巨头相争的“肉羹”。

　　值得欣喜的是，2024年二季度，在市场还未稳定时，也已经出现头部玩家入局。4月11日，亚太地区蕞大的不动产管理公司ESR易商官方公众号宣布，顺利获取位于广州增城宁西片区12.64万平方米物流用地。

　　ESR易商官方表示，计划将其打造为大湾区现代化供应链中心，“助力客户打造现代化物流体系，各行业客户完善粤港澳大湾区产业布局。”

　　ESR的入局会将大湾区的物流仓储供应再提高一个档次，但也有业内人士向界面新闻表示供应过多的担忧。

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